リースバック｜相場・特徴・気を付ける点などを専門家が解説

リースバックとは？まず仕組みを簡単に理解しよう。

通常の不動産売却では、 自宅を売却すると買主へ物件を引き渡し、 売主は別の住まいへ引っ越します。

一方、リースバックでは、 自宅を売却したあと、 新しい所有者からその家を借りる形になります。

ここで非常に重要なのが、 リースバックをすると 自宅の「所有者」ではなく「借主」になる という点です。

見た目の生活はほとんど変わらなくても、 法的には自分の家ではなくなります。

リースバックの売却価格・相場はどう決まる？

リースバックには、 「全国一律で市場価格の○％」 という決まった相場はありません。

不動産会社は、 通常の不動産価値に加えて、

• 所在地
• 土地・建物の価値
• マンションの市場性
• 築年数
• 将来の再販売価格
• 設定する家賃
• 入居予定期間
• 固定資産税・管理費などの保有コスト

を考慮して買取価格を決めます。

リースバックの家賃相場はどう決まる？

リースバックで最も見落としやすいのが 売却後の家賃です。

家賃は一般的な賃貸住宅と同じように 周辺賃料だけで決まるとは限らず、 買取価格や事業者の運用条件などをもとに決められる場合があります。

たとえば仮に、

• リースバック売却価格：2,000万円
• 毎月家賃：12万円

なら、年間家賃は144万円です。

144万円 ÷ 2,000万円 ＝ 年間7.2％

という関係になります。

この数字自体に「正解」があるわけではありませんが、 複数のリースバック会社を比較する際には、 売却価格だけでなく、その価格に対して家賃がいくらになるのか を見ると比較しやすくなります。

マンション・戸建でリースバックの考え方は違う？

マンションの場合

マンションでは、

• 駅距離
• 専有面積
• 築年数
• 階数・向き
• 管理費
• 修繕積立金
• マンション全体の管理状態

などが評価されます。

市場で売却しやすい駅近マンションや管理状態の良いマンションは、 リースバックでも比較的査定しやすい傾向があります。

一方で、売却後はマンションの所有者が変わるため、 管理費・修繕積立金を誰が負担するかは契約条件を確認する必要があります。

戸建の場合

戸建では、

• 土地面積
• 前面道路
• 駐車場
• 築年数
• 建物状態
• 土地形状
• 再建築の可否

などが査定に影響します。

築年数が古い戸建でも、 土地価値が高ければリースバック対象になる場合があります。

ただし、 屋根や外壁、給湯器、水回りなどの修繕費を 売却後に誰が負担するのかは非常に重要です。

土地だけでは原則リースバックにならない

住宅リースバックは、 基本的に 「住宅を売却したあと、その住宅を借りて住み続ける」 仕組みです。

そのため、 更地だけを売却して住み続けるという形は一般的な住宅リースバックとは異なります。

リースバックの良いところ｜メリット

1．自宅を売却しても引っ越さずに済む

最大のメリットです。

住み慣れた環境を変えたくない方にとって、 売却後も同じ家で生活できるのは大きな安心材料になります。

特に、

• 子どもの転校を避けたい
• 近所付き合いを続けたい
• 高齢で引っ越し負担を減らしたい
• 将来の住み替えまで数年間だけ住みたい

といったケースでは検討価値があります。

2．まとまった資金を確保できる

自宅を売却するため、 まとまった売却代金を受け取ることができます。

資金の使途は契約条件等にもよりますが、

• 老後資金
• 住宅ローン返済
• 事業資金
• 相続整理
• 住み替え準備

などを考える方がいます。

3．所有することによる一部の負担がなくなる

売却後は不動産の所有者ではなくなるため、 所有者として負担していた固定資産税などは、 原則として新しい所有者側の負担になります。

ただし、 修繕費や設備交換などについては 賃貸借契約の内容によって負担者が異なるため、 契約前の確認が欠かせません。

4．近所から見た生活が変わりにくい

通常売却では引っ越しが発生しますが、 リースバックではそのまま住み続けるため、 外見上は生活が大きく変わりません。

「自宅を売ったことを近所にできるだけ知られたくない」 という方にもメリットがあります。

リースバックの悪いところ｜デメリット

1．通常売却より売却価格が低くなる場合がある

リースバック事業者は、 購入後の賃貸運用や将来の売却リスクを考慮して価格を決めます。

そのため、 一般市場で個人の買主へ仲介売却する場合より 価格が低くなることがあります。

2．毎月家賃が発生する

売却後は借主になるため、 家賃を払い続ける必要があります。

住宅ローン返済がなくなっても、 家賃が高ければ家計負担があまり減らないケースもあります。

3．ずっと住み続けられるとは限らない

これは非常に重要です。

賃貸借契約が 普通借家契約なのか、定期借家契約なのか を必ず確認しましょう。

定期借家契約では、 契約期間が終了したときに当然に更新される仕組みではありません。 再契約できる場合でも、その条件を契約前に確認する必要があります。

4．買戻し価格が売却価格と同じとは限らない

「将来お金ができたら買い戻せばいい」 と考える方もいます。

しかし、 買戻し価格が売却価格より高く設定されることがあります。

将来買戻しを希望するなら、

• 買戻しできる期間
• 買戻し価格
• 価格の計算方法
• 買戻し権が契約書に明記されているか

を契約前に確認しましょう。

失敗談で学ぶ！リースバックで気を付けたいポイント

リースバックと通常売却はどう違う？

比較項目	リースバック	通常の仲介売却
売却後の居住	家賃を払い住み続ける	原則として退去する
売却価格	通常売却より低くなる場合がある	市場価格に近い価格を目指しやすい
毎月の支払い	家賃	売却後はなし。新居費用は別途
所有権	なくなる	なくなる
住み続ける期間	賃貸借契約による	不可
買戻し	契約条件により可能な場合あり	通常は想定しない

リースバックとリバースモーゲージは何が違う？

よく混同されるのが リバースモーゲージです。

項目	リースバック	リバースモーゲージ
自宅の所有権	売却するため失う	原則として所有したまま
資金の受け取り	売却代金	自宅を担保にした融資
毎月の負担	家賃	利息など金融商品による
利用条件	物件・事業者による	年齢・物件・金融機関条件などがある

「自宅に住み続けながら資金を確保したい」 という目的は似ていますが、 仕組みはまったく異なります。

リースバックだけに絞らず、 通常売却、住宅ローンの借換え、 リバースモーゲージなども含めて比較することが大切です。

リースバックを上手に利用する7つのコツ

1．通常売却価格も査定する

最初に、 「普通に売ればいくらか」 を把握しましょう。

これがリースバック価格を判断する基準になります。

2．複数社から条件を取る

比較するのは売却価格だけではありません。

• 買取価格
• 月額家賃
• 敷金・保証金
• 契約期間
• 更新・再契約条件
• 買戻し価格
• 修繕負担

まで比較しましょう。

3．5年・10年後まで家賃を計算する

たとえば家賃12万円なら、

• 5年間：約720万円
• 10年間：約1,440万円

になります。

長期間住む予定なら、 売却代金だけでなく 家賃総額まで確認することが重要です。

4．契約期間を必ず確認する

「ずっと住めます」という説明だけでは不十分です。

普通借家か定期借家か、 契約期間は何年か、 再契約できるのかを確認しましょう。

5．家賃改定の条件を確認する

契約期間中または再契約時に 家賃が変更される可能性があるのか確認します。

「今の家賃なら払える」だけで判断せず、 将来的な負担も考えましょう。

6．買戻しは書面で確認する

将来買い戻したいなら、 口約束ではなく 契約書へ条件が明記されているか確認します。

7．その場で契約しない

リースバックは、 普通の不動産売却と賃貸借契約を組み合わせた取引です。

一度売却すると、 簡単に元へ戻せるとは限りません。

家族や専門家にも相談し、 十分理解してから契約しましょう。

2026年現在、リースバックで特に注意したいこと

リースバック市場の今後の見通し

リースバックは、 高齢者世帯の住み替え、 老後資金、 相続対策、 住宅ローン負担の整理など、 さまざまな理由で利用されるようになっています。

また、 自宅を現金化しながら一定期間住み続けられるという特徴から、 今後も選択肢の一つとして利用が続くと考えられます。

一方で、 利用者が増えれば、 条件やサービス内容も事業者によって差が出ます。

これからのリースバックでは、 「いくらで売れるか」だけではなく、「売ったあとに安心して暮らせる条件か」まで比較すること がより重要になるでしょう。

よくある質問

リースバック成功のために最初にやるべきこと

まとめ｜リースバックは「売却後の生活」まで考えて判断することが大切

リースバックは、 自宅を売却してまとまった資金を得ながら、 家賃を支払うことで同じ家に住み続けられる仕組みです。

引っ越しを避けられることや、 自宅を現金化できることは大きなメリットです。

一方で、 通常売却より売却価格が低くなる場合があり、 売却後は毎月家賃を支払わなければなりません。

また、 賃貸借契約の期間、 更新・再契約、 家賃改定、 買戻し価格、 設備修繕の負担など、 契約前に確認すべき項目も多くあります。

リースバックで後悔しないために大切なのは、 「いくらで売れるか」だけで判断しないこと です。

通常の市場価格はいくらか、 リースバック価格はいくらか、 毎月家賃はいくらか、 何年間住む予定なのかを整理し、 長期的な総支払額まで比較しましょう。

自宅は大切な資産であり、 同時に生活の場所でもあります。

急いで契約せず、 複数の選択肢を比較しながら、 売却後の暮らしまで無理のない方法を選ぶことが、 リースバック成功の第一歩です。

※本記事は住宅リースバックについての一般的な情報をまとめたものです。 実際の売却価格、家賃、賃貸借期間、買戻し条件、修繕負担等は物件や契約内容、事業者によって異なります。 契約前には売買契約書・賃貸借契約書等を十分に確認し、必要に応じて弁護士・税理士等の専門家にもご相談ください。

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